ΑΕΕΑΠ VS Ακίνητα και η Ιντερκο…

του Πάνου Γήτα

Στην Ελλάδα ο θεσμός του χρηματιστηρίου είναι δυστυχώς αρκετά παρεξηγημένος και για μεγάλη μερίδα της κοινωνίας θεωρείται τζόγος. Η πλειοψηφία των Ελλήνων ακολουθεί συνήθεις επενδύσεις, όπως είναι η αγορά ακινήτων προς ενοικίαση. Παλαιότερα η επένδυση αυτή ήταν αρκετά διαδεδομένη εξαιτίας της εύκολης δανειοδότησης και της αγάπης των Ελλήνων για τα ακίνητα. Στα χρόνια της κρίσης εγκαταλείφθηκε λόγω της υπερφορολόγησης, της απουσίας δανειοδότησης και την μείωση των εισοδημάτων. Παρόλα αυτά, τα τελευταία 2 χρόνια έχει αρχίσει να γίνεται πάλι αρκετά δημοφιλής εξαιτίας του AirBnB.

Στόχος του άρθρου είναι να αναλύσει την επένδυση στην ακίνητη περιουσία, στις διάφορες μορφές της και συγκεκριμένα να συγκρίνει την άμεση επένδυση σε ακίνητο με την έμμεση μέσω ελληνικού χρηματιστηρίου αγοράζοντας μετοχές από Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ). Για την σύγκριση αυτή θα χρησιμοποιήσω ως ΑΕΕΑΠ τα δεδομένα της ΙΝΤΕΡΚΟ, την οποία και έχω ξεχωρίσει για διάφορους λόγους.

Αγορά μετοχών ΙΝΤΕΡΚΟ vs Αγορά ακινήτου

1) Δυνατότητα προς επένδυση: Για να αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο και να το εκμεταλλευτεί θα πρέπει να διαθέσει ένα ποσό άνω των 30-40 χιλιάδων. Αντιθέτως, με το ποσό των 1000 ευρώ θα μπορούσε κανείς να επενδύσει στη εταιρία ΙΝΤΕΡΚΟ.

2) Διασπορά: Για να αποκτήσει κάποιος ασφαλή διασπορά θα πρέπει να αγοράσει 8-10 ακίνητα σε διαφορετικές τοποθεσίες. Για τον μέσο Έλληνα κάτι τέτοιο είναι σχεδόν αδύνατο. Αγοράζοντας όμως μετοχές ΙΝΤΕΡΚΟ αποκτά έκθεση σε 35 διαφορετικά ακίνητα σε διαφορετικές περιοχές.

3) Φόροι: Οι φόροι είναι αρκετά υψηλοί στα ακίνητα. Σε περίπτωση που κάποιος έχει την δυνατότητα να αποκτήσει 8-10 ακίνητα σε διαφορετικές περιοχές δεν θα έχει το πρόβλημα της διασποράς, όμως θα έχει φορολογικούς συντελεστές κοντά στο 45% σαν ιδιώτης. Αν όμως είχε μετοχές ΙΝΤΕΡΚΟ τότε τα πράγματα θα ήταν πολύ καλύτερα. Οι ΑΕΕΑΠ απαλλάσσονται του φόρου εισοδήματος και υπερτιμήματος. Πληρώνουν ετήσιο φόρο επενδύσεων βάσει της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα και των ταμειακών διαθεσίμων. Απαλλάσσονται του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (3% ισχύοντος) κατά την αγορά ακινήτου. Απαλλάσσονται του συμπληρωματικού φόρου επί των εσόδων από μισθώματα. Σημαντικό επίσης είναι το γεγονός ότι απαλλάσσονται της παρακράτησης φόρου επί των μερισμάτων.

Για να γίνει περισσότερο  αντιληπτό θα σας δώσω ένα παράδειγμα. Στα ενοποιημένα αποτελέσματα του ομίλου (ΙΝΤΕΡΚΟ) παρουσίασε έσοδα από ενοίκια €7,97 εκατομμύρια και πλήρωσε φόρο €0,74 εκατομμύρια. Σε περίπτωση που ήταν ιδιώτης θα πλήρωνε φόρο εισοδήματος 45% δηλαδή 3,59 εκατομμύρια.

4) Αξιοπιστία ενοικιαστών: Ένας ιδιώτης ο οποίος αγοράζει ένα σπίτι για εκμετάλλευση μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης δεν έχει πολλά στοιχεία για να κρίνει την φερεγγυότητα και την οικονομική θέση του εκάστοτε ενοικιαστή. Η ΙΝΤΕΡΚΟ έχει για μισθωτές, μεγάλες αλυσίδες (Πλαίσιο, Σκλαβενίτης, ΑΒ Βασιλόπουλος, Alpha bank, H&M, JP Morgan, BSB ), των οποίων την οικονομική κατάσταση μπορεί να αξιολογήσει.

Στη βραχυχρόνια μίσθωση, τύπου AirBnB, δεν υπάρχει το πρόβλημα φερεγγυότητας διότι ο μισθωτής προπληρώνει. Υπάρχει όμως το πρόβλημα ζημιών. Στην ΙΝΤΕΡΚΟ δεν υπάρχει η παράμετρος ζημιών διότι ο μισθωτής διατηρεί το ακίνητο σε πολύ καλή κατάσταση επειδή το χρησιμοποιεί επαγγελματικά σε αντίθεση με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις όπου έρχονται κυρίως για διακοπές.

5) Διάρκεια συμβολαίων-Αύξηση ενοικίων: Η μέση διάρκεια των συμβολαίων στην ΙΝΤΕΡΚΟ κυμαίνεται πάνω από 10 έτη γιατί πρόκειται για επαγγελματικά ακίνητα. Ένας ιδιώτης επενδύει συνήθως σε οικιστικά ακίνητα στα οποία η διάρκεια είναι πολύ μικρότερη, το οποίο βέβαια έχει δύο όψεις. Σε περίπτωση που οι τιμές των ενοικίων είναι ανοδικές θα μπορούσε κανείς να προβεί σε ταχύτερη αύξηση ενοικίου. Αντιθέτως, σε μια πτωτική αγορά έχουν πλεονέκτημα τα μακροχρόνια συμβόλαια. Να προσθέσω ότι η ΙΝΤΕΡΚΟ έχει προφανώς μεριμνήσει και περιέχει στα περισσότερα συμβόλαια της όρους για την ετήσια αύξηση των ενοικίων.

6) Απόδοση: Σε όσες περιπτώσεις έχω εξετάσει, η απόδοση μετά φόρων για μια επένδυση σε ένα ακίνητο με τον παραδοσιακό τρόπο δύσκολα να ξεπεράσει το 2-3%. Σε επένδυση βραχυχρόνιας μίσθωσης συνήθως η απόδοση ανεβαίνει στο 5-7% αλλά δεν πρέπει να παραβλέψει κανείς ότι εκεί απαιτείται εντατική προσωπική ενασχόληση. Στην ΙΝΤΕΡΚΟ η μερισματική απόδοση είναι  μεγαλύτερη του 6 % μοιράζοντας το 82% των κερδών (κέρδη που προέρχονται από τα ενοίκια και όχι λογιστικά κέρδη που προέρχονται από την αναπροσαρμογή των τιμών των ακινήτων). Σε περίπτωση που μοίραζε όλα τα κέρδη της τότε η μερισματική απόδοση θα διαμορφωνόταν πάνω από 8%.

7) Δυνατότητα επανεπένδυσης: Στην παραδοσιακή επένδυση ακινήτου όπως είπαμε παραπάνω, ο ιδιοκτήτης θα απολαμβάνει περίπου μια μέση απόδοση 4-5% μετά φόρων αλλά δεν θα έχει την δυνατότητα επανεπένδυσης των ετήσιων κερδών του γιατί όπως είναι λογικό δεν αρκούν για την αγορά ενός αντίστοιχου σπιτιού. Για να αγοράσει ένα ισάξιο σπίτι για  εκμετάλλευση θα χρειαστεί να αποταμιεύει για περίπου 20 χρόνια. Σε αντίθεση με την ΙΝΤΕΡΚΟ όπου τα μερίσματα (κέρδη από τα ενοίκια) μπορεί να τα επανεπενδύσει κατευθείαν αγοράζοντας επιπλέον μετοχές. Με την ιντερκο έχει την δυνατότητα επανεπένδυσης κάτι το οποίο δεν το έχει με την παραδοσιακή μέθοδο. Με τον παρακάτω υπολογισμό θα προσπαθήσω να σας παρουσιάσω την αξία της επανεπένδυσης.

Αγορά σπιτιού 100 χιλιάδων με απόδοση 4-5% μετά φόρων. Μετά από 10 χρόνια η συνολική αξία της επένδυσης θα είναι 140-150 χιλιάδες. Αγορά μετοχών ΙΝΤΕΡΚΟ 100 χιλιάδων με απόδοση μετά φόρων 6% και κάθε χρόνο επανεπένδυση του μερίσματος. Μετά από 10 χρόνια η συνολική αξία της επένδυσης θα είναι 179 χιλιάδες. Η υπεραξία του ακινήτου ή των μετοχών δεν μπορεί εύκολα να αξιολογηθεί και για αυτό και στις 2 περιπτώσεις πήραμε σαν δεδομένο ότι η αξία των ακινήτων έμεινε σταθερή στο πέρασμα των 10 ετών.

8) Απαιτούμενος χρόνος:  Για να επενδύσει κάποιος με τον κλασικό τρόπο, θα πρέπει να αφιερώσει πολύ χρόνο και χρήμα σε διάφορα έξοδα (έρευνα αγοράς, δικηγόροι, μεσίτες, συμβολαιογράφοι, ενοικιαστές, επιδιόρθωση βλαβών, check in, check out, ηλεκτρονική επικοινωνία με τους πελάτες, καθαριότητα κτλ). Αντιθέτως, με τις μετοχές ΙΝΤΕΡΚΟ το μόνο που πρέπει να κάνει κανείς είναι να αξιολογήσει τις επιδόσεις τους βραχυχρόνια και μακροχρόνια όπως και την φερεγγυότητα της διοίκησης.

9) Δυνατότητα αποεπένδυσης: Σε περίπτωση που κάποιος θέλει να αποεπενδύσει από το κλασικό real estate θα πρέπει να πουλήσει το ακίνητο του. Όπως γνωρίζουμε όλοι είναι μια αρκετά χρονοβόρα διαδικασία και ίσως χρειαστεί κανείς πολλά χρόνια για αυτό. Τις μετοχές μπορεί να τις πουλήσει κανείς μέσα σε λίγα λεπτά ή κάποιες μέρες αν έχει επενδύσει ποσό άνω των 100 χιλιάδων ευρώ.

Μια επίσης σημαντική παράμετρος είναι ότι με τις μετοχές μπορεί να πουλήσει κανείς μέρος επένδυσης κάτι το οποίο δεν μπορεί να συμβεί με ένα ακίνητο. Σε περίπτωση που κάποιος έχει ανάγκη ρευστότητας μπορεί να πουλήσει π.χ. το 10% των μετοχών, κάτι που δεν μπορεί να συμβεί με το ακίνητο. Αξιοσημείωτο είναι ότι σε ανάγκη ρευστοποίησης ολόκληρης της επένδυσης οι μετοχές ρευστοποιούνται στην ίδια τιμή που πουλάνε και επενδυτές που δεν είναι σε άσχημη οικονομική κατάσταση. Αντιθέτως, ένα ακίνητο θα πρέπει να το «σκοτώσεις» για να πάρεις τα χρήματά σου άμεσα.

Από τα παραπάνω φαίνεται οτι η επένδυση σε μετοχες ΑΕΕΑΠ και συγκεκριμένα στην εταιρία ΙΝΤΕΡΚΟ υπερτερεί του κλασσικού τρόπου επένδυσης στα ακίνητα. Παρακάτω θα προσπαθήσουμε να εκτιμήσουμε τα μελλοντικά οφέλη αλλά και τους κινδύνους που μπορεί να έχει κάποιος αγοράζοντας μετοχές ΙΝΤΕΡΚΟ.

Μελλοντικά οφέλη:

  • Εκτιμούμε ότι τα κέρδη  (κέρδη από ενοίκια) για το 2019 θα είναι κοντά στο 0,5 ευρώ ανά μετοχή (τωρινή αποτίμηση μετοχής λίγο πάνω από τα 6 ευρώ). Επομένως, αν μοιράσει το 100% των κερδών η μερισματική απόδοση διαμορφώνεται περίπου 8%.
  • Το 8% αποτελεί την βάση γιατί το 55% των μισθωμάτων αυξάνεται 3,5% κατ΄ελάχιστο ανα έτος. Επίσης υπάρχει σχέδιο νέων επενδύσεων περίπου 20 εκατ. που μπορεί να αυξήσει την υπάρχουσα απόδοση.
  • Ο κλάδος των ακινήτων έχει αρχίσει να γίνεται hot επομένως τα επόμενα χρόνια θα μπορούσαν να προκύψουν κέρδη από πώληση των ακινήτων σε υψηλότερες τιμές. Πρόσφατο παράδειγμα αποτελεί ακίνητο το οποίο είχε αποκτηθεί τον Ιούνιο του 2017 προς €1,77 εκατ. και πουλήθηκε πριν ένα μήνα προς €2,4 εκατ. (35% υψηλότερα από την τιμή κτίσης).
  • Η εσωτερική αξία της μετοχής (NAV) είναι 6,97. Η μετοχή διαπραγματεύεται λίγο πάνω απο τα 6 ευρώ, επομένως ο επενδυτής μπορεί να την αγοράσει με έκπτωση από την πραγματική αξία. Με την έντονη κινητικότητα που υπάρχει στο real estate είναι πιθανό η NAV να αυξηθεί τα επόμενα χρόνια.
  • Ενδεχόμενη μείωσης της φορολογίας των ΑΕΕΑΠ και του ΕΝΦΙΑ.

 

Μελλοντικοί κίνδυνοι:

  • Τα επόμενα χρόνια να υπάρχει μείωση των αποδόσεων της αγοράς,  με αποτέλεσμα μείωση – ανάλογα – της μερισματικής απόδοσης των νέων ακινήτων.
  • Βέβαια, ακόμη και αν δεν υπάρξουν οι αντίστοιχες με το παρελθόν επενδυτικές ευκαιρίες στα ακίνητα, η αξία της εταιρίας θα διατηρηθεί στα ίδια επίπεδα ή και θα ανέβει, λόγω της υπεραξίας των ακινήτων που κατέχει και τα οποία απέκτησε σε ιδιαίτερα ανταγωνιστικές αξίες.
  • Η Ελληνική αγορά ποιοτικών ακινήτων είναι πεπερασμένη. Η αύξηση των επενδυτών (funds εξωτερικού, εταιρίες NPLs, κ.λ.π.) δημιουργεί μεγαλύτερο ανταγωνισμό και πτώση των αποδόσεων, σε μια αγορά που ακόμη προσπαθεί να σταθεροποιήσει την πορεία και ανάπτυξή της.

Πάνος Γήτας

*Τα παραπάνω δεν αποτελούν συστάσεις για οποιαδήποτε χρηματιστηριακή συναλλαγή. Συνιστούν προσωπικές απόψεις που παρουσιάζονται για συζήτηση μεταξύ επενδυτών.

35 comments on “ΑΕΕΑΠ VS Ακίνητα και η Ιντερκο…

  1. Ο/Η Petros λέει:

    Πάνο είναι καταπληκτικό το άρθρο σου, μας κατατόπισες πλήρως με σαφήνεια και απλότητα. Εχω κ εγώ την εντύπωση ότι η αγορά ακινήτου για εκμετάλλευση από ιδιώτες δεν συμφέρει πια. Επομένως οι ΑΕΕΑΠ είναι μονόδρομος. Το μόνο πρόβλημα είναι ότι όσες ΑΕΕΑΠ μπαίνουν στην αγορά τώρα, έχουν να αντιμετωπίσουν σχετικά υπερτιμημένα ποιοτικά ακίνητα, γιατί δεν υπάρχει αφθονία ποιοτικών γραφειακών χώρων στην Αττική. Πάντως όσο προχωράει το Ελληνικό που θα προσφέρει πολλά ποιοτικά γραφειακά συγκροτήματα, ίσως οι τιμές στην υπόλοιπη αττική ακολουθήσουν σταθεροποιητική πορεία, οπότε οι ΑΕΕΑΠ θα βρίσκουν ευκολότερα ποιοτικά ακίνητα σε λογικές τιμές και οι αποδόσεις θα διατηρηθούν σε ψηλά επίπεδα (8% όπως λες)

    • Ο/Η Panos Gitas λέει:

      σε ευχαριστώ Πέτρο για τα καλά σου λόγια.
      Συμφωνώ απόλυτα μαζί σου ότι είναι καλύτερα ΑΕΕΑΠ αντί για ακίνητο.

      Εκτίμηση μου είναι οτι οι αποδόσεις δύσκολα θα επιστρέψουν στα επίπεδα του 8%. Όταν τα επιτόκια στις τραπεζικές καταθέσεις είναι κοντά στο 0% ακόμα και μια απόδοση 4-5% φαίνεται δελεαστική. Ένας ακόμη λόγος που πιστεύω ότι δύσκολα θα ξαναδούμε αποδόσεις 8% σε ποιοτικά ακίνητα είναι ότι πάρα πολλά νέα κεφάλαια θέλουνε να τοποθετηθούν στην αγορά. Επιπροσθέτως η ελληνική αγορά ποιοτικών ακινήτων είναι αρκετά ρηχή. Όλα τα παραπάνω πιέζουν τις αποδόσεις προς τα κάτω και τις τιμές των ακινήτων προς τα επάνω. Επίσης μην ξεχνάς ότι πλέον είναι και πιο εύκολη η δανειοδότηση με πολύ χαμηλότερα επιτόκια.

      Με την ιντερκο το καλό είναι ότι η συγκεκριμένη στιγμή την βρίσκει σε μεγάλο βαθμό επενδεδυμένη! Άλλωστε έχουνε δηλώσει ότι το όραμα τους δεν είναι να γίνουν η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ αλλά η πιο αποδοτική. Μέχρι στιγμής φαίνεται να τα καταφέρνουν.

      Αν διοικούσα την ιντερκο αυτή την χρονική στιγμή θα έκανα αγορές ιδίων σε αυτά τα επίπεδα. Διότι με την αγορά ιδίων ουσιαστικά θα αγόραζα τον εαυτό μου, δηλαδή θα αγόραζα 35 ακίνητα με απόδοση πάνω απο 8 %. Νομίζω είναι καλύτερο απο το να προσθέτω νέα ακίνητα με 5-6% απόδοση.

  2. Ο/Η Dimitrios Koutsoubos λέει:

    Μπράβο Πάνο για το ωραίο σου και αναλυτικό άρθρο.

    Το πρώτο που έχω να σχολιάσω, είναι πως ετσι κι αλλίως οι Έλληνες δε φέρονται στις μετοχές ως επενδύσεις. Τις βλέπουν σαν τζόγο και ούτως ή άλλως αν δουν την τιμή να πάει κάτω, αντί για να σκεφτούν πιθανή ευκαιρία θα πανικοβληθούν και θα πουλήσουν την χειρότερη στιγμή.

    Έπειτα, υπάρχει κάποιος μικρός δανεισμός, που οκ και στην άμεση αγορά ακινήτων συνήθως υπάρχει. Η μόχλευση μπορεί να φέρει καταστάσεις που μπορεί να μειώσουν δυσανάλογα της αξία της καθαρής θέσης. Π.χ. σε ένα σενάριο που η αξία πάει -30% η καθαρή θέση δε θα πάει -30% αλλά πολύ περισσότερο.

    Τέλος το μεγαλύτερο μέρος της ΙΝΤΕΡΚΟ είναι εμπορικά, που αν έρθει η τάση που υπάρχει αυτή τη στιγμή στην Αμερική και την υπόλοιπη Ευρώπη, εκεί ειδικά μπορεί να δούμε σφαγή στις τιμές, λόγω ίντερνετ. Δηλαδή αν πιεστεί ο Κωτσόβολος ή το Πλαίσιο, αυτό θα μεταθοδεί, όπως π.χ. γίνεται στην Αγγλία.
    3. Τα περισσότερα είναι καταστήματα…και πιστεύω πως η σφαγή του retail μπορεί να έρθει και στην Ελλάδα…..

    Ξέρεις τι μου αρέσει πάρα πολύ σε αυτό το άρθρο σου Πάνο. Επειδή ο Έλληνας έχει μια σχέση λατρείας με το ακίνητο και το βλέπει ως τη μόνη μορφή επένδυσης, μπορεί τελικά να κάνει τους συσχετισμούς και ίσως καταφέρει μέσα από το παράδειγμα να αντιληφθεί και τις μετοχές ως μια όμοια μορφή επένδυσης.

    Φυσικά ένα εργοστάσιο σε σχέση με ένα ακίνητο, κάποιες χρονιές μπορεί να έχει κέρδη και ανάπτυξη και να διπλασιάσει το μέγεθος και την αξία του ακόμα και σε 5 χρόνια, ή αντίθετα να χρεοκοπήσει. Ενώ ένα ακίνητο θα αποδόσει λιγότερα αλλά πιο σταθερά και είναι λιγότερο επικίνδυνο αν δεν αγοραστεί σε παράλογα υψηλές τιμές.

    Σύμφωνα με τα παραπάνω, έχω την Intu στο μαυλό μου στην Αγγλία. Που επειδή τα εμπορικά ακίνητα έχασαν την αξία τους λόγω του internet η αξία των assets έπεσε σημαντικά. Η ύπαρξη δανεισμού έκανε τη NAV να υποχωρήσει ταχύτερα και τη μόχλευση να αυξηθεί. Οι επενδυτές έχουν πανικοβληθεί και η έκπτωση επί της NAV είναι 85%. Η μετοχή έχει υποχωρήσει σε 5 χρόναι περίπου 90%. Κάτι τέτοιο δε θα γινόταν σε ένα ακίνητο.

    Φυσικά στην INTU, αποδεχόμενος το κίνδυνο της ολοκληρωτικής απώλειας, έχω επενδύσει σε αυτή την αστεία τιμή. Αλλά ένας μεροκαματιάρης που δεν έχει γνώσεις από αυτά, θα καταφέρει να διαχειριστεί αυτή την κατάσταση; Και με τα ακίνητα μπορεί να προβεί σε μεγάλα λάθη, αλλά είναι πιο πιθανό να κατανοεί τι κάνει. Δε νομίζω πως είναι πολλοί αυτοί που θα αγοράσουν μια μετοχή και θα σκέφτονται πως είναι σαν αγόρασαν ακίνητο. Λυπάμαι που το λέω γιατί δεν θα έπρεπε να είναι έτσι.

    Για αυτό Πάνο σε ευχαριστώ που προβάλεις τη μετοχή για αυτό που είναι και βοηθάς το κοινό να σκέφτεται τις μετοχές σαν επενδύσεις και όχι σαν τζόγο.

  3. Ο/Η Theodoros λέει:

    Εξαιρετικό άρθρο. Μια επιφύλαξη εχω. Όταν αγοράζεις ένα ακίνητο είσαι απολυτος κάτοχος και διαχειριστής του. Ως μέτοχος της ΑΕΕΑΠ επιβαρύνεσαι με τα εκάστοτε έξοδα διοίκησης που συνήθως αποφασίζονται από την ιδια την διοίκηση και βασικό μέτοχο.

    • Ο/Η Panos Gitas λέει:

      Σας ευχαριστώ πολύ για τα καλά σας λόγια. Έχετε δίκαιο σε αυτό που λέτε. Όμως το 8% μερισματική απόδοση που αναφέρω είναι αφού έχουνε αφαιρεθεί τα έξοδα διοίκησης κτλ. Επομένως σίγουρα πρέπει να γίνεται σωστή αξιολόγηση της διοίκησης ώστε να μην υπάρχουν δυσάρεστες εκπλήξεις.
      Το ότι δεν είσαι διαχειριστής του ακινήτου έχει αρκετά θετικά αρκεί οι διαχειριστές να κάνουνε σωστή δουλειά.

  4. Ο/Η Panos Gitas λέει:

    σε ευχαριστώ φίλε Δημήτρη

    Δυστυχώς οι περισσότεροι όταν αγοράζουν μετοχές νιώθουν οτι αγοράζουν χαρτιά και όχι πραγματικές επιχειρήσεις. Δεν αλλάζει εύκολα η χρηματιστηριακή παιδεία απαιτεί χρόνο και σωστή εκπαίδευση όπως όλα τα πράγματα άλλωστε.

    Η ιντερκο είναι ΑΕΕΑΠ που σε μεγάλο βαθμό στηρίζεται στο retail. Πιθανολογώ ότι δεν θα αντιμετωπίσει πρόβλημα για τους παρακάτω λόγους:

    1) Στην Ελλάδα της κρίσης πλέον έχουνε επιβιώσει οι ισχυροί (μιλάω για τον κλάδο του retail) οπότε εκτιμώ ότι εφόσον τα κατάφεραν τα προηγούμενα χρόνια δεν θα έχουνε πρόβλημα στο μέλλον.

    2) Στην Αμερική οι αγορές απο το ιντερνετ έχουνε μπει για τα καλά στον τρόπο ζωής των Αμερικανών, πιστεύω λόγο ιδιοσυγκρασίας και τρόπου ζωής των Ελλήνων δεν θα συμβεί σε τόσο μεγάλη έκταση.

    Την INTU δεν την έχω κοιτάξει. Σε ευχαριστώ πολύ για την πληροφορία.

  5. Ο/Η Γιάννης Κολιός λέει:

    Πάνο,
    Συγχαρητήρια για το άρθρο σου. Απόλυτα εμπεριστατωμένη η ανάλυση, διατηρεί το blog σε υψηλά επίπεδα και παράλληλα αποτελεί μια καλή εναλλακτική για επένδυση σε ακίνητα.
    Τη συγκεκριμένη εταιρεία την είχα στο ραντάρ προ 1,5 – 2 ετών περίπου. Ο λόγος που δεν άνοιξα θέση τελικά είναι επειδή θεώρησα ότι υπάρχουν άλλες επιλογές που θα μπορούσαν να έχουν μεγαλύτερη απόδοση. Πρόκειται κατ’ ουσίαν για μια αμυντική επιλογή με γνώμονα να μην χάσουμε, κάτι το οποίο δεν είναι κακό γιατί άλλωστε αυτή είναι και η ουσία της επένδυσης αξίας.
    Στις ΑΕΕΑΠ βέβαια ο προσδιορισμός της αξίας γίνεται συνήθως με τη NAV και όχι με την κερδοφορία (οι εταιρείες αυτές εμφανίζουν μεγάλα P/E). Έτσι λοιπόν θα περίμενα να τη δω σε μια χαμηλότερη τιμή όσο πιο κοντά στα 5 ευρώ για να ανοίξω μια μακροπρόθεσμη θέση (διαφορετικά θα άνοιγα μια μικρή θέση εδώ για να είμαι μέσα και μετά κλιμακωτά χωρίς άγχος θα αύξανα σε ενδεχόμενη πτώση). Επίσης, αν δεν κάνω λάθος στα αποτελέσματά τους οι ΑΕΕΑΠ ενσωματώνουν και τις υπεραξίες από την αποτίμηση των ακινήτων, κάτι το οποίο θέλει προσοχή όταν εξετάζουμε μια τέτοια εταιρεία.
    Τέλος, η συγκεκριμένη είχε μεγάλο μέρος της ρευστότητας σε δολλάρια, αλλά δεν νομίζω ότι αυτό είναι πρόβλημα.
    Κατά τα άλλα το μάνατζμεντ δείχνει να είναι πολύ ικανό, κάνει επιτυχημένες αγοραπωλησίες ακινήτων και δείχνει να σέβεται τους μετόχους δίνοντας το μέρισμα.
    Γενικά, την κατατάσσω στις μετοχές “ομόλογα” σαν την ΕΥΑΘ, που είναι σε κάθε περίπτωση καλύτερες από μία προθεσμιακή κατάθεση.

  6. Ο/Η Panos Gitas λέει:

    Γεια σου Γιάννη,
    σε ευχαριστώ.

    Είναι αλήθεια οτι πριν 1,5-2 χρόνια υπήρχανε καλύτερες ευκαιρίες απο το να αγοράσεις μετοχές ιντερκο.

    Στην κερδοφορία θα πρέπει να εξετάζει κάποιος απο που προέρχονται τα κέρδη(ενοίκια ή ανατιμήσεις των ακινήτων). Τα 0,5 ευρώ που αναφέρω εκτιμώ ότι θα είναι κέρδη απο ενοίκια για το 2019. Δηλαδή αν θέλεις να την εξετάσεις με p/e για το 2019 θα είναι περίπου 12-13 το οποίο δεν είναι υψηλό. Πλέον στο ΧΑ δεν έχουμε πολλές εταιρίες με τέτοιο p/e και τόσο σχετικά μικρό ρίσκο.

    Παρόλο που έχω μετοχές μακάρι να πάει 5 ευρώ(χωρίς να γίνει κάτι άσχημο στην εταιρία) να αγοράσω και άλλες. Προσωπικά θεωρώ ότι είναι δύσκολο να πάει στα 5 ευρώ αλλά ποτε δεν ξέρεις…

    Πλέον δεν έχει μεγάλη ρευστότητα γιατί είναι σχεδόν φουλ επενδεδυμένη. Δεν έχει δολλάρια πλέον, τα έχει επενδύσει σε ακίνητα.

  7. Ο/Η Γιάννης λέει:

    Εξαιρετική η ανάλυση. Ένα ερώτημα θα έβαζα, το κατά πόσον είναι διατεθιμένος κάποιος να επενδύσει 100 χιλ € σε οποιαδήποτε ελληνική ΑΕΕΑΠ. Για ένα ακίνητο μπορεί να το κάνει, για μετοχή (είτε ΑΕΕΑΠ είτε άλλη) μάλλον δύσκολα. Οπότε αυτομάτως η σύγκριση δεν είναι εύκολη.

  8. Ο/Η Panos Gitas λέει:

    καλησπέρα Γιάννη
    Σε ευχαριστώ.

    Για ποιον λόγο να μην επενδύσει κάποιος 100χιλ; Τι είναι αυτό που θα σε αποθάρρυνε να επενδύσεις;

    • Ο/Η Dimitrios Koutsoubos λέει:

      Βασικά πιο μεγάλη διασπορά έχεις με μια ΑΕΕΑΠ (αν εμπιστεύεσαι τη διοίκηση), παρά με ένα ακίνητο. Ένας από τους λόγους που επενδύουμε λιγότερα ανά εταιρεία ή ΑΕΕΑΠ, είναι πως έχουμε τη δυνατότητα αυτή. Ενώ π.χ δεν μπορούμε να πάρουμε το 1/10 ενός ακινήτου.

      Συνήθως αφού έχουμε τη δυνατότητα, επιλέγουμε να το κάνουμε για να διαφοροποιήσουμε ακόμα περισσότερο τον κίνδυνο.

      Έπειτα το 100χιλ που λες είναι πολύ σχετικό. Αν ένας επενδυτής έχει ένα χαρτοφυλάκιο 1εκ., το να τοποθετήσει το 10% αυτού σε μια ΑΕΕΑΠ φαίνεται πολύ λογικό και εφικτό. Δεν υπάρχει τεχνικός παράγοντας που να σε εμποδίζει να επενδύσεις τόσα ή και περισσότερα χρήματα.

  9. Ο/Η Γιώργος λέει:

    Συγχαρητήρια για το άρθρο Πάνο. Γι΄αυτό λέω ότι τα άρθρα σε τούτο το blog είναι πάντοτε «ποιοτικά».
    Σήμερα θα αφήσω το κλασσικό μου ύφος και θα σας τα πω λαϊκά.
    Για μένα που δεν έχω ούτε πεθερό συνταξιούχο, ούτε μητέρα που να βοηθάει, ούτε σύζυγο μη εργαζόμενη, ούτε προσωπικό χρόνο να διαθέσω για τα προς εκμετάλλευση ακίνητα, ούτε να ιδρώσω γι΄αυτά, οι ΑΕΕΑΠ είναι η καλύτερη λύση. Για το μέσο έλληνα όμως ΟΧΙ.

  10. Ο/Η Γιώργος λέει:

    H διαφορά και στην επιχείρηση (εργοστάσιο) που είπε ο Δημήτρης και στο ακίνητο, σε σχέση με τη μετοχή (του εργοστασίου ή του ακινήτου) είναι ότι στην πρώτη περίπτωση έχω εγώ τον έλεγχο. Και έχω και απόλυτη γνώση αυτού που κατέχω. Στην δεύτερη δεν έχω πρακτικά καμία εξουσία, ενώ η πληροφόρηση που λαμβάνω είναι περιορισμένη. Λογικό λοιπόν είναι ως ένα βαθμό να βλέπω τις μετοχές (επιχειρήσεων ή ακινήτων) ως χαρτιά και όχι ως πραγματικό περιουσιακό στοιχείο.

    Στην πραγματική επιχείρηση, της οποίας δεν έχω τον έλεγχο μπορούν να με «κλέβουν» νόμιμα ή και παράνομα. Μπορούν να δίνουν στον εαυτό τους και στους συγγενείς τους (μέλη του Δ.Σ.) ότι αμοιβή θέλουν. Μπορούν να δημιουργούν εικονικές δαπάνες ή να διογκώνουν τις πραγματικές. Μπορούν να δηλώνουν διαφορετικές τιμές από τις πραγματικές τόσο στην αγορά, όσο και στην πώληση των ακινήτων. Μπορούν να συνάπτουν συμφωνίες κάτω από το τραπέζι. Μπορούν να υπερμεγεθύνουν τις λειτουργικές δαπάνες των ακινήτων. Μπορούν να δημιουργούν θυγατρικές, πολύπλοκα σχήματα, όπως επίσης να κάνουν υπερτιμολογήσεις, υποτιμολογήσεις και εκατό ειδών γιατροσόφια. Αντίθετα στη δική μου επιχείρηση, στα δικά μου ακίνητα, μπορώ να παίρνω αποφάσεις και να τα διαχειρίζομαι κατά την κρίση μου.

    • Ο/Η Dimitrios Koutsoubos λέει:

      Τα επιχειρήματα και από τη μια και από την άλλη πλευρά έχουν βάση. Τώρα, το κόστος διαχείρισης υπάρχει και στο ιδιόκτητο, υπό τη μορφή χρόνου και όχι μόνο. Μάλιστα η διαχείριση μπορεί να γίνει πολύ αποτελεσματικά από ένα έμπειρο νοικοκύρη, αλλά το ενδεχόμενο κακοδιαχείρισης δεν αποκλείεται. Επίσης η λάθος επιλογή ενοίκου ή η περίοδος που το ακίνητο μένει ανοίκιαστο μειώνουν συχνά τα έσοδα και αυξάνουν τις ζημιές. Λάθος ή ατυχείς επιλογές επίσης ανακύπτουν σε ένα μάστορα που θα κάνει την επισκευή ή σε ένα μηχανικό ή σε ένα δικηγόρο ή σε ένα λογιστή. Αυτά ισοδυναμούν με απολεσθέντα έσοδα, με αυξημένα κόστη, χαμένο χρόνο και ψυχική οδύνη.

      Προβλήματα υπάρχουν εδώ και εκεί. Αν μάθω να μαστορεύω το αυτοκίνητό μου, θα αποφύγω την πιθανότητα του απατεώνα μηχανικού αυτοκινήτου, θα διαχειρίζομαι τα προβλήματα του αυτοκινήτου μόνος μου (αν μπορώ), αλλά δεν ξέρω αυτό αν θα φέρνει το καλύτερο αποτέλεσμα.

      Ο καθένας με βάση τη γνώση του, τις δυνατότητές του, το χαρακτήρα του και τα θέλω του επιλέγει το δρόμο που του ταιριάζει. Μαθαίνει πως να αυξάνει την απόδοση του και πως να ελαττώνει τα ρίσκα.

      Η διοίκηση μιας ΑΕΕΑΠ δεν είναι άσπρο η μαύρο (100% ηθική και ικανή, ή 100% ανίκανη και διεφθαρμένη). Χρειάζεται κρίση και προσοχή. Νομίζω πως αν κανείς μάθει να ανανγωρίζει και να αποφεύγει να αναμιγνύεται με τους χειρότερους, έχει κάνει ένα μεγάλο βήμα. Το τέλειο δε θα το βρει, ούτε την απόλυτη ασφάλεια.

      • Ο/Η Γιώργος λέει:

        «αν κανείς μάθει να αναγνωρίζει και να αποφεύγει να αναμιγνύεται με τους χειρότερους….»

        Λοιπόν ναι. Στενός συγγενής μου, πολιτικός μηχανικός, που πνίγεται στη δουλειά και δεν ασχολείται με το Χρηματιστήριο, συζήτησε κάποτε με ειδικούς και συμβούλους και κατέληξαν ότι μια καλή επιλογή θα ήταν η GRIVALIA, με βάση το συντηρητικό προφίλ του. Του είπαν ότι έχει ένα καλό management, καλή προϊστορία, αρκετών ετών για τα ελληνικά δεδομένα, έναν μεγαλομέτοχο με διεθνές κύρος και αξιοπιστία, ότι είναι σημαντικό αυτό να το κοιτάμε, ότι μάλλον ανήκει στους καλύτερους και όχι στους χειρότερους και έτσι κατέληξε να επενδύσει εκεί, αντί των ακινήτων.

        Αυτό που αναζητούσε ήταν ακριβώς τούτο. Διαφοροποίηση επενδυτικών ακινήτων και κάποιους καλούς διαχειριστές να κάνουν εκείνοι τη δουλειά γι΄αυτόν, με όλες τις επιβαρύνσεις και χρεώσεις που αυτό συνεπάγεται, αλλά να κοιμάται εκείνος ήσυχος και ξεκούραστος. Δεν προφταίνει και αδυνατεί να παρακολουθεί τα χρηματιστηριακά νέα. Ούτε κοιτάζει τις καθημερινές διακυμάνσεις των χρηματιστηριακών τιμών. Ούτε κατέχει μετοχές επιχειρήσεων. Και όπως κι εγώ νόμιζα τότε, καλώς έπραξε και απευθύνθηκε στη Grivalia και αγόρασε μετοχές της, ως μια επένδυση που θα την ξεχνούσε. Όπως και σε ένα ακίνητο. Ιδιαίτερα αφού πίστευε ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα (όπως τα γραφεία της Grivalia) έχουν μακροπρόθεσμα καλή προοπτική.

        Μετά από πολύ καιρό από τη σχετική ανακοίνωση, αφού δεν παρακολουθεί τα χρηματιστηριακά νέα, διαπίστωσε τυχαία ότι η τιμή της μετοχής του είχε πέσει σημαντικά και όταν το έψαξε περισσότερο έμαθε ότι θα έπαιρνε στα χέρια μετοχές μιας ελληνικής τράπεζας (από τις οποίες μέχρι πρότινος φοβόταν να περάσει κι απέξω) για το σύνολο του ποσού που νόμιζε ότι είχε τοποθετήσει σε ακίνητα. Του είπα τότε, ότι εφόσον δεν επιθυμεί να έχει μετοχές (συμμετοχή σε εταιρίες με ενεργό επιχειρηματική δραστηριότητα), πρέπει να πουλήσει αμέσως, ανεξαρτήτως τιμής. Άργησε να το κατανοήσει και να το αποδεχτεί. «Εγώ αγόρασα ακίνητα» είπε. «Αλλιώς δεν θα τοποθετούσα τόσα χρήματα. Μπορώ να αποδεχτώ ενδεχόμενη απώλεια μόνο από τυχόν πτώση των ακινήτων».

        Οι κρίσεις δικές σας.

        • Ο/Η Panos Gitas λέει:

          καλησπέρα Γιώργο

          Κατείχα και εγώ μετοχές grivalia για τους λόγους που ανέφερες. Μάλιστα τις είχα αγοράσει 1-2 μήνες πριν την ανακοίνωση της συγχώνευσης. Είχε πιεστεί αρκετά η τιμή και αγόρασα χωρίς φυσικά να γνωρίζω για την μελλοντική συγχώνευση. Ύστερα απο την εξαγγελία της συγχώνευσης αποφάσισα να αποχωρήσω απο την ΓΡΙΒΑΛΙΑ γιατί δεν ήθελα να βρεθώ με τραπεζικές μετοχές. Επειδή όμως η συμφωνία ήτανε υπέρ της γριβαλια κατάφερα να φύγω με σημαντικό κέρδος.

          Αυτό είναι μεμονωμένο περιστατικό όμως. Να σου δώσω ενα παράδειγμα για να δεις οτι η ζωή είναι απρόβλεπτη και δεν μπορείς να τα προβλέψεις αυτά, ακόμα και όταν κατέχεις το δικό σου σπίτι! Πριν χρόνια ένας πήρε δάνειο και αγόρασε το σπιτάκι του στην Αθήνα. Αγόρασε το σπίτι των ονείρων του γιατί εκεί ήτανε το μέρος που μεγάλωσε, οι φίλοι του κτλ.
          Όμως μετά απο χρόνια ήρθε η στιγμή να κατασκευαστεί το μετρό….και το μετρό έπρεπε να περάσει πάνω απο το σπίτι του…οπότε καταλαβαίνεις….

  11. Ο/Η Γιώργος λέει:

    ΜΕΡΙΚΑ ΑΠΟ ΤΑ ΜΕΙΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ ΤΩΝ ΑΕΕΑΠ (Ελλάδος και Εξωτερικού) ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΑ ΔΙΚΑ ΣΟΥ ΑΚΙΝΗΤΑ.
    ΝΑ ΓΙΑΤΙ ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΔΕΙ Ο ΜΕΣΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ ΜΙΑ ΑΕΕΑΠ ΩΣ ΑΚΙΝΗΤΟ.

    1.) Δεν έχεις συμμετοχή στις αποφάσεις και στη διαχείριση, ούτε μπορείς καν να ελέγξεις ουσιαστικά τη διαχείριση, όπως προαναφέρθηκε.
    2.) Στις εταιρείες ακινήτων, παντού στον κόσμο, υπάρχει σημαντική σε απόλυτες τιμές χρέωση management fee σε οποιαδήποτε μορφή, δηλ. αμοιβή διαχείρισης ή αμοιβή συμβουλευτικών υπηρεσιών, υπολογιζόμενο ποσοστιαία επί της συνολικής αξίας του ενεργητικού, συμπεριλαμβανομένων ακόμα και των μετρητών και κινητών αξιών της εταιρείας. Για τα ελληνικά δεδομένα αυτό δεν χωνεύεται εύκολα. Αμοιβή για σοφούς ανθρώπους που θα διαχειρίζονται το ακίνητό σου! Αμοιβή όχι για το τρέξιμό τους, αλλά για το μυαλό τους και τις αποφάσεις τους.
    3.) Σε κάποιες ΑΕΕΑΠ (το είχα δει στο ενημερωτικό δελτίο εισαγωγής της Grivalia, τότε Eurobank Properties στο ΧΑΑ) υπάρχει και ποσοστό αμοιβής επί των εισπραττόμενων ενοικίων. Δηλ. γλιτώνεις την Εφορία, στα παίρνουν εκείνοι. Τότε ήταν 8% επί του συνόλου των μισθωμάτων της ΕΥΠΡΟ, πλέον ΦΠΑ και καταβαλλόταν στο βασικό μέτοχο, ήτοι την τράπεζα Eurobank! (ενημερωτικό εισαγωγής 17.3.2006, σελ.129). Σε απόλυτες τιμές το ποσό αυτό είναι τεράστιο. Επίσης αμοιβή δόμησης συμφωνίας 0,25% επί του τιμήματος αγοράς κάθε ακινήτου πλέον ΦΠΑ και επιπλέον αμοιβή προέλευσης 0.75% επί του τιμήματος αγοράς κάθε ακινήτου πλέον ΦΠΑ, (το τελευταίο εφόσον το ακίνητο εντοπίστηκε από την τράπεζα Eurobank).
    4.) Ναι μεν δεν υπάρχει φόρος εισοδήματος, εφαρμόζεται όμως σημαντικός φόρος επί της αξίας του ενεργητικού, είτε τα ενοίκια είναι μισθωμένα είτε κενά. Η προηγούμενη κυβέρνηση πολλαπλασίασε το φόρο αυτό και επίσης αύξησε και τον ΕΝΦΙΑ (στις ΑΕΕΑΠ). Η δε απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος συμψηφίζεται εν μέρει από τις δαπάνες και τα έξοδα της ΑΕΕΑΠ, που στην ατομική διαχείριση είναι πολύ λιγότερα. Τέλος η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης δεν έχει πλέον τόση σημασία, αφού αυτός έχει περιοριστεί πλέον στο 3% (και δεν αγοράζεις ακίνητο κάθε μέρα….), ενώ ο συμπληρωματικός φόρος επί των ενοικίων έχει καταργηθεί και για τα φυσικά πρόσωπα. Πάντως ναι η φοροαπαλλαγή στο εισόδημα, ακόμα κι έτσι, υπερτερεί και είναι το σημαντικότερο κίνητρο, όπως προκύπτει και από το απόλυτα ορθό αριθμητικό παράδειγμά σου επί της ΙΝΤΕΡΚΟ.
    5.) Υπάρχουν οι λειτουργικές δαπάνες των ακινήτων που διακρίνονται α.) σε αυτές που θα είχες κι εσύ (επισκευές – συντήρηση), αλλά εν προκειμένω ενδέχεται να είναι υπερτιμημένες στην ΑΕΕΑΠ, σε σχέση με το φυσικό ακίνητο β.) σε αυτές που δεν θα είχες καθόλου και συνίστανται στην απασχόληση προσώπων ή εξωτερικών συνεργαζόμενων εταιρειών για την επίβλεψη των επισκευών, τη σύναψη των μισθώσεων και γενικά την παρακολούθηση των ακινήτων. Τις τελευταίες δεν θα τις είχες στα δικά σου ακίνητα.
    6.) Υπάρχει ο κίνδυνος ΠΤΩΧΕΥΣΗΣ ή ο κίνδυνος μεγάλης απώλειας της περιουσίας σου λόγω μόχλευσης, όταν οι συνθήκες της αγοράς αλλάξουν ή «σκοτώματος» των ακινήτων με πωλήσεις λόγω ανάγκης. Τα δάνεια γαρ… Θυμίζω ότι υπάρχουν αρκετές επενδυτικές εταιρείες ακινήτων διεθνώς που έχουν χρεοκοπήσει. Τα φυσικά ακίνητα όχι. Όταν τοποθετούμε χρήματα σε ακίνητα ως φυσικά πρόσωπα, ως επένδυση (όχι ως ανάγκη, όπως είναι η πρώτη κατοικία), το κάνουμε συνήθως από τις αποταμιεύσεις προηγούμενων ετών, χωρίς δανεισμό, είτε είναι 300.000 είτε είναι 1 εκατομμύριο, ανάλογα με το περίσσευμα που αφήνουν οι απολαβές του καθενός μας σε βάθος χρόνου.
    Βρείτε μου ΑΕΑΑΠ στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό, με μόχλευση μηδέν. Κι αυτές που δεν είχαν, μετά δανείστηκαν.
    7.) Στην ΑΕΕΑΠ μπορούν να με εξαναγκάσουν οποιαδήποτε ώρα να αγοράσω ακίνητα τετραπλάσιας αξίας από αυτά που έχω. Με ρώτησαν που θα βρω τα χρήματα; ΑΕΕΑΠ προέβη σε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου (στη μία παλαιά μετοχή, 4 νέες) στα πλαίσια της διαδικασίας μεγέθυνσής της. Δεν είναι ασυνήθιστο.
    8.) Ακόμα κι αν η αγορά πέσει, στην κατοικία τουλάχιστον συνεχίζεις να εισπράττεις κάποιο ενοίκιο, έστω και μειωμένο (ακόμα και στην κορύφωση της ελληνικής κρίσης). Και τέλος πάντων, έστω στα 3 προς εκμετάλλευση διαμερίσματά σου ήταν πάντα νοικιασμένα τα δύο. Οι ΑΕΕΑΠ μπορούν να μην δίνουν μέρισμα για μια ή περισσότερες χρήσεις (ακόμα και πολλές), ακόμα και σε καλές περιόδους μη κρίσης, παρότι εξακολουθούν να εισπράττουν ενοίκια. Το έχουν κάνει και καλές ΑΕΕΑΠ στο παρελθόν και κάποιες νομίζω το κάνουν και σήμερα. Επίσης οι αυξομειώσεις του καταβλητέου μερίσματος είναι σε αρκετές περιπτώσεις σημαντικές ιστορικά (είναι περισσότερο απότομες από ότι οι μεταβολές του φυσικού ενοικίου)
    9.) Το θεσμικό πλαίσιο δεν σε διασφαλίζει. Αγοράζεις ακίνητο και βρίσκεσαι με μια τράπεζα στα χέρια και μάλιστα μη επαρκώς κεφαλαιοποιημένη, χωρίς να σε ρωτήσει κανένας! Σημειωτέον ότι η Grivalia είχε τα καλύτερα θεμελιώδη στοιχεία και ήταν ελκυστικότατη για αγορά, σε καλή τιμή, 2 μέρες πριν ανακοινωθεί η σχετική είδηση. Όσοι την αγόρασαν ή την είχαν, πήραν μετοχές Eurobank!
    10.) Μπορεί να υποστείς οποτεδήποτε αναγκαστική δημόσια πρόταση, σε μια εποχή ακραίας υποτίμησης της μετοχικής τιμής, σε βάρος σου. Δηλ. αναγκαστική εκποίηση της περιουσίας σου, με απόκτηση από τον μεγαλομέτοχο ή τρίτο. Στο φυσικό ακίνητο όχι.
    11.) Ο μεγαλομέτοχος μπορεί να αποφασίζει να αγοράζει η ΑΕΕΑΠ ακόμα και άχρηστα ακίνητα δικών του εταιρειών και να εξαναγκάζει μάλιστα την ΑΕΕΑΠ να δανείζεται για να τα αγοράσει. Βλ. και TRASTOR ΑΕΕΑΠ (πρώην ΠΕΑ) υπό την διοίκηση Θεοδωρίδη, όπου αγόραζε ακίνητα της PASAL και του μεγαλομετόχου.
    12.) Ακόμα και όταν η ΑΕΕΑΠ σφύζει μετρητών δεν υπάρχει κανένας κανόνας που να την υποχρεώνει να τα έχει κατατεθειμένα σε τράπεζες πιστοληπτικής βαθμολόγησης Α και πάνω. Έτσι η διοίκηση μπορεί να τα καταθέτει σε τράπεζες μεσαίας ή και μεγάλης επικινδυνότητας ή τράπεζες δικών της συμφερόντων, καθιστώντας αυτό το πλεονέκτημα, ως ένα εν δυνάμει σοβαρό μειονέκτημα και κίνδυνο.

    Μπορούν όλα αυτά τα παραπάνω στοιχεία να πείσουν τον έλληνα να καταφύγει στις ΑΕΕΑΠ αντί του ακινήτου;

  12. Ο/Η Γιώργος λέει:

    Για το τελευταίο, δηλ. για την επισφαλή τοποθέτηση, ακόμα και των μετρητών των ΑΕΕΑΠ, δύο ενδεικτικά παραδείγματα:

    ΓΡΙΒ (ΕΥΠΡΟ) του 2012 και μεταγενέστερα. Πνιγμένη στα μετρητά. Αλλά και του 2013, ακόμα και του α΄6μήνου του 2015. Capital Control δεν υπήρχαν. Που ήταν όλα; Στη μητρική Eurobank. Αυτό εκμηδένιζε την αξία της για μένα. Αν η τράπεζα ετίθετο σε εκκαθάριση; Αν βγαίναμε από το ευρώ; Ο σώφρων ιδιώτης τα μετρητά του τα είχε σε μια αξιόπιστη τράπεζα του εξωτερικού. Ή αν αδυνατούσε, τα τοποθετούσε σε ένα κοντινής λήξης ομόλογο ΑΑΑ (π.χ, της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων, όπως έπραξαν και κάποιες άλλες εισηγμένες εταιρείες). Ως μέτοχος της ΓΡΙΒ όμως θα μπορούσε να υποστεί το εν δυνάμει κούρεμα. Το discount που είχε τότε η ΓΡΙΒ, ήταν ως ένα βαθμό δίκαιο.

    ΙΝΤΕΡΚΟ: Δεν το ξέρω, αλλά στοιχηματίζω ότι και εδώ το ίδιο θα συμβαίνει. Όταν έσφυζε από μετρητά, ο μεγαλομέτοχος σίγουρα θα τα είχε κατατεθειμένα στη δική του τράπεζά στην Αμερική, χωρίς κανένα κριτήριο φερεγγυότητας. Γιατί να μην τα έχει σε μια συστημική τράπεζα της ίδιας ηπείρου, που δεν θα την αφήσουν ποτέ να κλείσει (π.χ. Citigroup);

  13. Ο/Η Dimitrios Koutsoubos λέει:

    Γιώργο,

    τα κακώς κείμενα είναι καλό να τα παρουσιάζουμε γιατί μαθαίνουμε να προστατευόμαστε. Γιατί, αν δεν παραπονιόμαστε για αυτά και απλά τα αποδεχόμαστε, δε θα αλλάξει κάτι.

    Από την άλλη, αν λόγω αυτών των περιστατικών αφορίσουμε τη μετοχική ιδέα, την υποβιβάζουμε στο επίπεδο του τζόγου, και πολύ περισσότερο αν φτάσουμε στο άλλο άκρο του μηδενισμού ή ισοπεδωτισμού, προσφέρουμε το μεγαλύτερο δώρο στον απατεώνα, το “όλοι το ίδιο είναι”.

  14. Ο/Η Panos Gitas λέει:

    γεια σου Γιώργο,

    σε ευχαριστώ για το σχολιασμό σου. Νομίζω ότι σημασία έχει η τελική γραμμή(τι τελικά μένει στην τσέπη μας). Απο όλα αυτά που αναφέρεις σίγουρα πολλά συμβαίνουν ακόμα και σε εξαιρετικές εταιρίες. Όμως, όταν ύστερα απο όλα αυτά τα αρνητικά, έχω μεγαλύτερη απόδοση και μικρότερο ρίσκο απο το να το έκανα μόνος μου γιατί να μην τους προτιμήσω;

    Εν κατακλείδι πιστεύω ότι δεν πρέπει να το γενικεύουμε. Θα πρέπει να κάνουμε την έρευνα μας σαν μικροί ντετέκτιβ. Να επικοινωνούμε με το τμήμα εξυπηρέτησης μετόχων, να παρακολουθούμε τις εξελίξεις, να αξιολογούμε τις υποσχέσεις της διοίκησης, να πηγαίνουμε σε γενικές συνελεύσεις κτλ.

    Αναρωτιέμαι απο όλους αυτούς που γράφουν για τις εταιρίες κτλ αν έχουν πάει ποτέ σε γενικές συνελεύσεις. Προσωπικά επιδιώκω να πηγαίνω, έχει τύχει αρκετές φορές να είμαι ο μόνος μέτοχος…

  15. Ο/Η Γιάννης λέει:

    Τα επιχειρήματα του Γιώργου με βρίσκουν σύμφωνο, γι αυτό άλλωστε έθεσα και το ερώτημα του ποιος θα επένδυε ένα μεγάλο ποσό σε μια ΑΕΕΑΠ. Είναι όλοι αυτοί οι παράγοντες που περιγράφει ο Γιώργος που δεν εξαρτώνται από εμάς. Κι εγώ είχα πάρει μετοχές της GRIVALIA με το σκεπτικό ενός καλού μερίσματος από μια μεγάλη και αξιόπιστη με καλή διοίκηση εταιρεία, αλλά ξαφνικά ένα πρωί πληροφορήθηκα ότι θα είμαι μέτοχος της EUROBANK. Δε με ρώτησε κανείς όμως, εξάλλου αν ήθελα την τράπεζα θα αγόραζα απ ευθείας. Οπότε πούλησα αισθανόμενος ολίγον κορόιδο!
    Ένα ποσοστό πάντως του χαρτοφυλακίου καλό είναι να είναι επενδεδυμένο και σε ΑΕΕΑΠ για τους συντηρητικούς επενδυτές.

  16. Ο/Η Γιώργος λέει:

    Διευκρίνιση: Έχω μεγάλη εκτίμηση στη δουλειά που κάνετε όλοι σας εδώ. Και δεν θέλω να αμαυρώσω τη μετοχική ιδέα. Θεώρησα όμως ότι πρέπει να παρουσιάσω και την άλλη όψη, ώστε να υπάρξει μια ισορροπία. Το ζήτημα ΑΕΕΑΠ VS Ακίνητα δεν είναι ούτε άσπρο, ούτε μαύρο. Προβάλατε περισσότερο το άσπρο. Ήμουν υποχρεωμένος να παραθέσω το μαύρο.

    Τώρα για το δεύτερο κεφάλαιο, που είναι η ίδια η ΙΝΤΕΡΚΟ, ως εταιρεία, την οποία μελέτησες Πάνο, αν το 0.5 ευρώ ανά μετοχή, που περιμένεις φέτος είναι τα τελικά καθαρά κέρδη μετά από φόρους ανά μετοχή, αυστηρά μόνο από ενοίκια χωρίς αναπροσαρμογές ακινήτων, χωρίς άλλα έσοδα πλην ενοικίων, χωρίς κέρδη από πωλήσεις ακινήτων που έκανε ή οτιδήποτε άλλο, αν το κατάλαβα καλά, δεν είναι άσχημο. Είναι το κατ΄ελάχιστον επαναλαμβανόμενο καθαρό κέρδος που θα κάνει και του χρόνου και του παραχρόνου (θεωρητικά). Καθαρό p/e 6.35/0.5 = 12.7. Δηλ. θεωρητικά βγάζεις την αξία των χρημάτων που επένδυσες μόνο από τα ενοίκια σε 13 χρόνια.

    Το περσινό αντίστοιχο ποιο ήταν ανά μετοχή; Το έχεις πρόχειρο;
    Θα άξιζε αν κάποτε είχες διάθεση να βγάλεις το ανά μετοχή καθαρό για όλες τις ελληνικές ΑΕΑΑΠ και για κάποιες ξένες. Θα ήταν ένας καλός συγκριτικός πίνακας. Συνήθως οι άνθρωποι και τα site βγάζουν το κλασικό p/e που είναι λάθος (αφού περιλαμβάνει κέρδη ή ζημιές από αναπροσαρμογές ακινήτων).

    Πάντως το άρθρο σου έχει συγκεντρώσει 22 σχόλια Πάνο.

  17. Ο/Η Panos Gitas λέει:

    Πολύ καλά κάνεις Γιώργο και παραθέτεις τους προβληματισμούς σου.
    Ο καθένας θα πρέπει να κάνει την έρευνα του και να αποφασίζει αν τείνει προς το άσπρο ή προς το μαύρο. Επίσης θα πρέπει να τους παρακολουθεί και μετά την αγορά μετοχών γιατί το άσπρο εύκολα γίνεται μαύρο κτλ…

    Χθες ανακοίνωσε 6μηνο…μπορείς να το βρεις εδώ:
    http://www.helex.gr/documents/10180/43442/%CE%9F%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CE%BD%CE%BF%CE%BC%CE%B9%CE%BA%CE%AE%20%CE%88%CE%BA%CE%B8%CE%B5%CF%83%CE%B7%20INTERCONTINENTAL+INTERNATIONAL+%282019%2C%CE%95%CE%BE%CE%B1%CE%BC%CE%B7%CE%BD%CE%B9%CE%B1%CE%AF%CE%B1%2C%CE%9C%CE%B7%CF%84%CF%81%CE%B9%CE%BA%CE%AE-%CE%95%CE%BD%CE%BF%CF%80%CE%BF%CE%B9%CE%B7%CE%BC%CE%AD%CE%BD%CE%B7%29.pdf/ecc78b7c-a1e0-44fe-b0ee-8fb64d8dad01?version=1.0

    Στο πρώτο εξάμηνο τα κέρδη μετά φόρων απο ενοίκια ήτανε 2,37εκ. Το δεύτερο εξάμηνο θα είναι περίπου τα ίδια αλλά δεν θα έχει να πληρώσει τον ενφια 0,48 εκ. Άρα για το έτος υπολογίζω 5,22 εκ (κέρδη μετά φόρων απο ενοίκια) ή αλλιώς 0,497 ευρώ ανά μετοχή.

    Αν επενδύεις τα μερίσματα ξανά…τότε τα βγάζεις αρκετά πιο σύντομα…η δύναμη του ανατοκισμού!

    Απο ότι θυμάμαι το περσινό ήτανε 0,42 ανα μετοχή αλλά απο πέρσι έχει προσθέσει αρκετά ακίνητα.

    Αν όλα πάνε καλά και μείνει με τα ίδια ακίνητα το 0,5 θα αυξάνεται κάθε χρόνο διότι:
    Τα ενοίκια αναπροσαρμόζονται ετησίως σύμφωνα με τους όρους των συμβάσεων σε
    σχέση με το Δ.Τ.Κ. προσαυξημένο 0% – 3% καθώς και με 3,5% (κατ’ελάχιστον) ετησίως
    για το χαρτοφυλάκιο της Alpha Bank. Δεν υπάρχουν μεταβλητά (ενδεχόμενα)
    μισθώματα, κατά την 30η Ιουνίου 2019. Τα έσοδα από μισθώματα του Ομίλου και της Εταιρείας δεν υπόκεινται σε εποχιακές διακυμάνσεις.

    Απο τις ελληνικές ΑΕΑΑΠ μπορώ να σου πω ότι αυτή την στιγμή η πιο αποδοτική είναι η ιντερκο.

  18. Ο/Η Γιώργος λέει:

    Πολύ χρήσιμες οι πληροφορίες σου Πάνο. Θα το δω το εξάμηνο που παραπέμπεις, κάποια στιγμή που θα βρω ησυχία. Γενικά, ασχέτως αυτού, σκέφτομαι μερικούς κινδύνους – μειονεκτήματα για την ΙΝΤΕΡΚΟ και στους γράφω πιο κάτω.

  19. Ο/Η Γιώργος λέει:

    -Έλλειψη management – αποχώρηση δ/ντος συμβούλου

    -Καταστήματα μισθωμένα σε συγκεκριμένη τράπεζα ύστερα από συμφωνία αγοράς και επαναμίσθωσης, με μια ενιαία συμφωνία, με ακριβά ενοίκια πιστεύω (που ενδεχομένως οδηγούν και σε επίπλαστες υψηλές αποτιμήσεις των αντίστοιχων ακινήτων σήμερα). Αδυναμία εύρεσης ενοικιαστών με τα ίδια υψηλά μισθώματα, όταν οι μισθώσεις αυτές παύσουν να είναι διασφαλισμένες σε 7 χρόνια (το 2027 υπάρχει το πρώτο δικαίωμα καταγγελίας). Οι τράπεζες συρρικνώνουν συνέχεια το δίκτυο τους, άρα σε πολλά από αυτά τα καταστήματα η τράπεζα θα αποχωρήσει.
    [Σημ: Οι τράπεζες γενικά, ακόμα και σήμερα καταβάλλουν στις περισσότερες περιπτώσεις (όχι σε όλες) ενοίκια υψηλότερα της αγοράς, ενώ σε περιπτώσεις sale and lease back μεταξύ τραπεζών και funds, συμφωνήθηκαν κατά καιρούς υψηλότατα ποσά ενοικίων, ως κίνητρο για να επιτευχθεί η πώληση-ξεφόρτωμα των ακινήτων. Κάποιες τράπεζες μετράνε τις μέρες για να απαλλαγούν από τα αυτά τα μισθωτήρια συμβόλαια – βαρίδια. Εδώ χρειάζεται να γίνεις detective που έλεγες και να ερευνήσεις αν τα συγκεκριμένα ενοίκια είναι πράγματι δυσανάλογα της αγοράς ή όχι, ψάχνοντας συγκριτικά μισθωτικά στοιχεία για το κάθε ακίνητο ξεχωριστά.]

    -Ακόμα και η ετήσια αναπροσαρμογή των υψηλών αυτών μισθωμάτων είναι μεγαλύτερη των υπόλοιπων ακινήτων της ΑΕΕΑΠ και της αγοράς (3,5% κατ’ελάχιστον) και νομίζω διατηρήθηκε σε όλη την περίοδο της κρίσης, καθιστώντας τα τρέχοντα εισπραττόμενα ενοίκια ακόμα περισσότερο υπερτιμημένα. Τα υπόλοιπα ακίνητα της INTERCONTINENTAL έχουν μικρότερη αναπροσαρμογή.

    -Τα μισθώματα από τη συγκεκριμένη τράπεζα είναι το 60% των συνολικών μισθωμάτων του ομίλου Intercontinental ΑΕΕΑΠ (στοιχεία 31.12.2018). Είναι εξαιρετικά μεγάλο ποσοστό! Ανεξάρτητα της μεγάλης εξάρτησης από ένα μόνο μισθωτή, που συνιστά αυτοτελώς σοβαρό μειονέκτημα, εγώ δίνω περισσότερο βάρος στο αν τα ενοίκια αυτά είναι φουσκωμένα ή μπορούν τα ακίνητα να πιάσουν σήμερα το ενοίκιο αυτό από την αγορά. Και από το γεγονός ότι η μίσθωση έγινε με τον τρόπο αυτό που έγινε (πώληση με επαναμίσθωση), ψυλλιάζομαι…

    -Για το σύνολο των ακινήτων της ΙΝΤΕΡΚΟ τώρα: Οι μισθωτικές αποδόσεις μειώνονται στην αγορά, επειδή ανεβαίνουν οι αξίες (δηλ. οι αγοραίες τιμές των ακινήτων). Τα ήδη κατεχόμενα από την ΙΝΤΕΡΚΟ ακίνητα έχουν αγοραστεί στην κρίση (σε πτωτική αγορά) και δίνουν μια απόδοση 8%. Από δω και πέρα (όπως κι εσύ είπες) αυτά που θα αγοράζονται θα έχουν μικρότερες μισθωτικές αποδόσεις ή θα βρίσκονται σε δευτερεύουσες περιοχές για να δώσουν την ίδια μισθωτική απόδοση (με μεγαλύτερη πιθανότητα εκκένωσης). Ούτε μπορώ να βασιστώ στον ισχυρισμό της ΑΕΕΑΠ ότι δεν θέλει να μεγεθυνθεί άλλο. Όλες το επιδιώκουν. Θα σου κάνει αύριο μια αύξηση κεφαλαίου, για να αγοράσει ακίνητα απόδοσης της τάξης 5,5% με 5%. Με ρώτησαν ως μέτοχο αν επιθυμώ να αγοράσω ακίνητα με μικρότερες μισθωτικές αποδόσεις; Η μέση μισθωτική απόδοση θα μειωθεί.

    -Το γενικότερο πρόβλημα της φύσης των ακινήτων (ισόγεια καταστήματα στην πλειοψηφία τους) και τον κίνδυνο του retail, ανεξαρτήτως με το ποιος είναι ο μισθωτής, το αναφέρατε ήδη. Συνεπώς το προσπερνάω, αλλά είναι σοβαρό όχι για το άμεσο, αλλά για το μακρύτερο μέλλον. Θα προτιμούσα περισσότερα γραφεία, όπως συμβαίνει σε άλλες ΑΕΕΑΠ. Αντίθετα βλέπεις την ΑΕΕΑΠ να εξακολουθεί να αγοράζει νέα καταστήματα, αντί να δημιουργήσει μια καλύτερη κατανομή στο χαρτοφυλάκιο με τα γραφεία.

    -Κίνδυνος επίσης η εταιρεία να προβεί σε περαιτέρω δανεισμό ή εκδόσεις ομολογιακών δανείων για αγορές νέων ακινήτων

    -Οι επιτυχημένες (λόγω κρίσης) αγοραπωλησίες ακινήτων τις οποίες έκανε, και για τις οποίες την θαυμάσαμε, δεν πιστεύω ότι θα είναι πια τόσο εύκολες.

    -Το discount με το οποίο διαπραγματεύεται η εταιρεία έναντι της NAV είναι μικρό (7,5% με 8%).

  20. Ο/Η Γιώργος λέει:

    Θυμάμαι επίσης, ότι η συμφωνία αυτή πώλησης και επαναμίσθωσης, του Αμερικάνου με την Εμπορική τότε τράπεζα, κυκλοφόρησε στον τύπο τον Ιανουάριο του 2011, άρα οι βασικοί όροι είχαν από τότε συμφωνηθεί (ασχέτως ότι λέει ότι τα τελικά μισθωτήρια συμβόλαια υπογράφηκαν το 2012). Βλ. και σχετικά άρθρα στον τύπο από τότε, που τυχαία έχω κρατήσει στο αρχείο μου (π.χ. https://www.kathimerini.gr/417157/article/oikonomia/epixeirhseis/symfwnia-45-ekat-gia-14-akinhta-ths-emporikhs 28.01.2011).

    Δηλ. η συμφωνία οριστικοποιήθηκε πριν ακολουθήσουν οι ραγδαίες μειώσεις των μισθωμάτων των ισόγειων καταστημάτων στην Ελλάδα και από τότε δεν έχει επέλθει καμία μείωση στα συγκεκριμένα μισθώματα (έλεγξε το αυτό αν θέλεις – SOS). Ένας λόγος παραπάνω να φοβάμαι για μισθώματα-φούσκα, τα οποία δεν αποκαθίστανται στη λήξη τους.

    Σημειώνω ακόμα ότι σημαντικός παράγων για την αποτίμηση ενός ακινήτου από τους εκτιμητές είναι το μίσθωμα που εισπράττει, δηλ. οι μελλοντικές ταμειακές ροές από τα εν ισχύ μισθώματα και από την άποψη αυτή ενδέχεται τα εν λόγω ακίνητα να είναι υπερτιμημένα άρα και η NAV της ΙΝΤΕΡΚΟ.

    Φυσικά όλα αυτά, αν ισχύουν, δεν θα φανούν τώρα, όπου τα πράγματα θα εξελίσσονται καλά (είναι πράγματι η πιο αποδοτική ΑΕΕΑΠ της Ελλάδος), αλλά στην λήξη των συμβάσεων. Θα είναι όμως αργά για τους κατέχοντες.

    Υ.Γ. Κάποτε μου είχε προταθεί να επενδύσω σε ένα ακίνητο, με μισθωτή τράπεζα με καλή μισθωτική απόδοση. Ήταν δελεαστικό. Κοίταξα όμως τα μισθώματα των γειτονικών ακινήτων και διαπίστωσα ότι το μίσθωμα ήταν πολύ υψηλότερο. Έκανα πίσω. Αν η τράπεζα ποτέ έφευγε;;;;

  21. Ο/Η Panos Gitas λέει:

    γεια σου Γιώργο

    ωραίες οι ερωτήσεις και οι ανησυχίες σου.

    Έχω ενεργήσει ήδη σαν μικρός ντετέκτιβ.

    Μισθώματα απο alpha bank: Η γνώμη μου είναι ότι όταν έγινε το deal τα μισθώματα ήτανε φουσκωμένα. Αυτή την στιγμή εκτιμώ ότι είναι λίγο πάνω απο την δίκαια αξία. Αν συνεχίσουν να ανεβαίνουν με αυτό το τρόπο τα ακίνητα πιστεύω οτι σε 2-3 χρόνια θα είναι σε δίκαια τιμή τα μισθώματα της alpha bank.

    Τα μισθώματα απο alpha bank το 2019 θα έχουνε μικρότερη έκθεση απο οτι είχανε το 2018, όμως συμφωνώ μαζί σου ότι έχουνε μεγάλη έκθεση στην alpha bank. Επίσης σε περίπτωση που δεν πληρώσει ενοίκιο η apha bank έχουνε συμφωνία να αφαιρείται το αντίστοιχο ποσό απο το δάνειο. Οπότε πραγματικός κίνδυνος για επισφάλειες απο alpha bank δεν υπάρχει.

    Καμία εταιρία δεν θα σε ρωτήσει τι θα κάνει γιατί δεν έχεις τόσο μεγάλο ποσοστό ώστε να επηρεάζεις αποφάσεις…επομένως αυτός ο κίνδυνος δεν ισχύει μόνο στην ιντερκο αλλά σε όλες τις εταιρίες…όταν ο μεγαλομέτοχος έχει 80% σχεδόν, πιστεύω ότι θα προσπαθεί για το καλύτερο δυνατό. Να σου αναφέρω ότι οι ΑΕΕΑΠ βάση νόμου επιστρέφουν το 50% των κερδών απο ενοίκια. Η Ιντερκο έχει αποφασίσει να γυρνάει κατ’ ελάχιστο 75%!

    Κατά την γνώμη μου ΑΜΚ δεν βλέπω στο κοντινό μέλλον γιατί έχει χαμηλή μόχλευση 30%. Επίσης έχει εξασφαλίσει 20εκ απο ομολογιακό δάνειο, το οποίο μπορεί να το χρησιμοποιήσει τα επόμενα χρόνια.

    Για το νέο management δεν έχω ακόμη άποψη. Μπορεί να είναι χειρότερο ή μπορεί να είναι και καλύτερο. Ο καιρός θα δείξει. Σίγουρα τα αναπάντητα ερωτήματα δεν προσφέρουν ασφάλεια στις επενδύσεις.

    Η έκπτωση απο nav δεν είναι μεγάλη αλλά δεν υπάρχει άλλη ελληνική ΑΕΕΑΠ με τέτοια μερισματική απόδοση. Επίσης οι άλλες ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι ορισμένες με την ίδια περίπου έκπτωση και μερικές παίζουν στη nav. Οπότε απο τις ελληνικές νομίζω η καλύτερη είναι η ιντερκο. Εσυ απο τις ελληνικές ποια θα διάλεγες;

    Αν διοικούσα την Ιντερκο, δεν θα έκανα νέες επενδύσεις μόνο στην περίπτωση που έβρισκα κάτι εξαιρετικό. Αυτό που θα έκανα σίγουρα είναι αγορά ιδίων μετοχών και μείωση μόχλευσης ώστε να είμαι εντελώς προστατευμένος.

    • Ο/Η Γιώργος λέει:

      Ευχαριστώ Πάνο. Αν έχεις ψάξει τα μισθώματα όλων των ακινήτων της Alpha και τα βρίσκεις δίκαια ή περίπου δίκαια, πάω πάσο. Αυτή είναι η κυριότερη επιφύλαξή μου. Αλλά αυτό θέλει ψάξιμο για το καθένα ξεχωριστά. Σκέψου ότι ένα ακίνητο αγοράζουμε και ψάχνουμε πάμπολλα συγκριτικά στοιχεία και διαθέτουμε άφθονο χρόνο. Εδώ έχουμε να κάνουμε με πολλά ακίνητα μαζί.

      Για τις 2 τελευταίες φράσεις σου (όχι νέες επενδύσεις και μείωση μόχλευσης), από το στόμα σου και στου Θεού το αυτί, αλλά δεν είμαι αισιόδοξος ότι θα ασπαστούν τις απόψεις σου στην ΙΝΤΕΡΚΟ.

      Από τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ, η ΙΝΤΕΡΚΟ δείχνει αποδοτικότερη. Από τα REITS εξωτερικού έχεις δει κάτι ενδιαφέρον;

      • Ο/Η Panos Gitas λέει:

        Γεια σου Γιώργο,

        δεν έχω ψάξει ένα ένα τα ακίνητα της alpha bank, όπως θα έψαχνα σε περίπτωση που ήθελα να αγοράσω ένα ισόγειο κατάστημα. Αυτό θα απαιτούσε πάρα πολύ χρόνο και θα ήτανε πολύ δύσκολο για μένα γιατί κατοικώ στη Θεσσαλονίκη.

        Αυτό που έχω κάνει είναι να δω ανά περιοχή πως πάνε τα ενοίκια. Τα τελευταία χρόνια τα ενοίκια είναι ανοδικά! Αν συνεχίσουν να ανεβαίνουν τα ενοίκια εκτιμώ ότι σε 2-3 χρόνια θα είναι περίπου στη δίκαια τιμή τα μισθώματα απο alpha bank. Αυτή είναι η εκτίμηση μου κοιτάζοντας τις περιοχές που είναι τα καταστήματα και τις τιμές ενοικίασης ανά τμ(οι πληροφορίες δεν είναι ρωτώντας τα γειτονικά μαγαζιά αλλά βλέποντας τις τιμές ανά τετραγωνικό που δημοσιεύουν site που ασχολούνται με το real estate) . Επίσης ένα πολύ χρήσιμο εργαλείο είναι ο spitogatos. Μετά είναι αρκετοί παράγοντες που επηρεάζουν το τελικό μίσθωμα(γωνιακό,μεγάλη πρόσοψη,παλαιότητα κτλ). Οπότε καταλαβαίνεις ότι η προσέγγιση μου είναι στο περίπου. Άλλωστε ο κίνδυνος για τα μισθώματα της alpha bank είναι μελλοντικός,οπότε μέχρι τότε δεν ξέρεις τι μπορεί να έχει συμβεί. Προφανώς και εμένα με προβληματίζει αλλά κάθε πρόβλημα πρέπει να το αντιμετωπίζουμε λίγο πριν εμφανιστεί γιατί οι συνθήκες αλλάζουν.

        Από εξωτερικό δεν έχω ψάξει reits γιατί πιστεύω ότι δεν θα βρω ευκαιρίες. Επομένως τον χρόνο μου τον επενδύω αλλού. Είδα λίγο επιφανειακά την INTU που έγραψε ο Δημήτρης. Ακόμα δεν έχω άποψη, θα πρέπει να την κοιτάξω περισσότερο.

        • Ο/Η Γιώργος λέει:

          Ευχαριστώ Πάνο για όλες τις διευκρινίσεις για την εταιρεία που παρουσίασες και τις σχετικές απαντήσεις που έδωσες. Εύχομαι και σε άλλες παρουσιάσεις – αναλύσεις στο μέλλον.

          Η Intu που αναφέρεις με προβληματίζει. Είναι σα να συμμετέχεις σε ένα μεγάλο και επικίνδυνο στοίχημα. Αν δεν είχε ένα τόσο μεγάλο δανεισμό, δεν θα με πείραζε να περιμένω και 10 χρόνια μαζί της. Και με Brexit και με ύφεση και με λιανική και με όλα.

  22. Ο/Η Manolis Pap λέει:

    Εξαιρετικό άρθρο.Ευχαριστούμε πολύ.
    Μερικές ερωτήματα:
    1)Μετά την δυσάρεστη για μας τους “οπαδούς” της ΙΝΤΕΡΚΟ απομάκρυνση του CEO κ.Αποστολίνα και την αντικατάστασή του από μέλος της οικογένειας Χαλικιά, εκτιμάτε αναταράξεις στην εταιρεία και την στρατηγική της
    2) Στο πλαίσιο της αναδιαμόρφωσης της φορολογικής πολιτικής από την νέα κυβέρνηση πιστεύετε πως θα αρθούν οι αρνητικές φορολογικές επιπτώσεις για τις ΑΕΑΑΠ που επήλθαν με το 3ο Μνημόνιο;
    3) Εκτιμάτε πως ο τραπεζικός δανεισμός θα αρκέσει ή στα επόμενα 3-5 χρόνια θα υπάρξει Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου
    Ευχαριστώ πολύ

  23. Ο/Η Panos Gitas λέει:

    Ευχαριστώ για τα καλά σας λόγια:

    1)Εκ του αποτελέσματος φάνηκε ότι ο κ. Αποστολίνας έκανε εξαιρετική δουλειά. Το καλό για τους μετόχους της ιντερκο είναι ότι τα αποτελέσματα του κ. Αποστολίνα και της πρώην ομάδας του θα τα απολαμβάνουμε και για τα επόμενα χρόνια διότι τα συμβόλαια έχουνε μεγάλη διάρκεια. Για το νέο management δεν έχω άποψη. Νομίζω είναι πολύ νωρίς και ακόμα δεν έχουνε κάνει κάποια επένδυση για να τους αξιολογήσω, οπότε περιμένω να δώ.

    2) Η εκτίμηση μου είναι ότι η νέα κυβέρνηση θα προσπαθήσει να μειώσει τον Ενφια και τον φόρο των ΑΕΕΑΠ. Αντιλαμβάνεστε οτι δεν μπορώ να γνωρίζω τι μπορεί να συμβεί.

    3) Έχουνε ανοιχτή γραμμή χρηματοδότησης για 20εκ (ομολογιακό). Δεν νομίζω να κάνει ΑΜΚ για τα επόμενα 2-3 χρόνια. Τώρα για 3-5 χρόνια που με ρωτάτε είναι αρκετά μακρυά για να έχω άποψη.

    Και εγω σας ευχαριστώ για τον σχολιασμό σας.

  24. Ο/Η Panos Gitas λέει:

    Η μείωση της φορολογίας των ΑΕΕΑΠ θα συνεισφέρει στην αύξηση της κερδοφορίας και στην γενικότερη ανάπτυξη του κλάδου.

    Ενδεικτικά η ιντερκο πλήρωνε φόρο επί του ενεργητικού 0,75%, ενώ τώρα θα πληρώνει περίπου 0,10%. Το ενεργητικό της ιντερκο είναι γύρω στα 100εκ επομένως θα έχει εξοικονόμηση 650 χιλιάδες ευρώ με την νέα φορολογία. Η εκτίμηση μου στο άρθρο είναι ότι τα κέρδη από ενοίκια θα είναι 0,5 ευρώ ανά μετοχή. Με την νέα φορολογία υπολογίζω ότι θα έχουνε ως βάση τα 0,56-0,57 ευρώ ανά μετοχή και κάθε χρόνο λογικά θα αυξάνονται εξαιτίας των αναπροσαρμογών ενοικίων ή των νέων κτιρίων.

    Με την μετοχή στα 6,75, αν η διοίκηση αποφασίσει να επιστρέψει ολόκληρα τα κέρδη από ενοίκια, (0,57 ανά μετοχή) τότε η μερισματική απόδοση είναι 8,44%. Να υπενθυμίσω ότι στις ΑΕΕΑΠ δεν υπάρχει φόρος επί των μερισμάτων. Αν η διοίκηση επιστρέψει το ελάχιστο στους μετόχους δηλαδή το 75% των κερδών από ενοίκια τότε η μερισματική απόδοση θα είναι 6,33%.

    Η μετοχή μπορεί να ανέβηκε αλλά εξαιτίας της νέας φορολογίας είναι “φθηνότερη” από πριν…

  25. Ο/Η Panos Gitas λέει:

    η ιντερκο ανακοίνωσε ομολογιακό μέχρι 45εκ.

    Η εταιρία θα λειτουργήσει πιθανότατα όπως και τις προηγούμενες φορές. Μόλις βρει ευκαιρία τότε θα σηκώνει δανεισμό. Το οποίο θεωρώ είναι και το καλύτερο.

    Για να δούμε τι μπορεί να προκύψει σαν αξία για τους μετόχους.
    Σε περίπτωση που επενδύσει και τα 45 εκατομμύρια: Εκτιμώ ότι το επιτόκιο θα είναι κάπου ανάμεσα από 2,5-3%. Με τέτοιο ποσοστό περίπου δανείζονται οι νοικοκυρεμένες εταιρίες. Οπότε ας υποθέσουμε ότι το επιτόκιο δανεισμού θα είναι 2,75%.
    Οι αποδόσεις στα ακίνητα έχουνε μειωθεί και δύσκολα θα ξαναδούμε αποδόσεις 8-9%! Υποθέτω ότι η ιντερκο θα καταφέρνει να βρίσκει μέση απόδοση 6-7% οπότε ας δεχτούμε οτι η μέση απόδοση των νέων ακινήτων θα είναι 6,5%!

    Πάμε υπολογισμούς… 6,5-2,75=3,75% απόδοση. Άρα στα 45 εκατομμύρια εφόσον επενδυθούν όλα, θα έχει η ιντερκο 45 επι 0,0375 = 1,6875 εκατομμύρια(με την προοπτική ότι δεν υπάρχουν επισφάλειες και αστοχίες).

    Για 45 εκατομμύρια υπολογίζω περίπου 45 χιλιάδες ευρώ φόρο και 240 χιλιάδες ενφια. Άρα συνολικά επαναλαμβανόμενα έξοδα περίπου 285 χιλιάδες. Αν τα αφαιρέσουμε από τα 1,6875 εκατομμύρια θα προκύψει ότι το όφελος για τους μετόχους σε περίπτωση που επενδυθούν τα 45 εκατομμύρια θα είναι 1,4 εκατομμύρια. Το παραπάνω νούμερο αντιστοιχεί σε 0,133 ευρώ ανά μετοχή. Για το 2020 αναμένω ότι τα κέρδη θα είναι 0,57 ανά μετοχή. Σε περίπτωση που επενδύσει τα 45 εκατ. τότε τα κέρδη ανά μετοχή θα είναι 0,57+0,133= 0,703! Να υπενθυμίσω ότι αυτά τα κέρδη είναι αποκλειστικά και μόνο κέρδη από ενοίκια και όχι από αναπροσαρμογή ακινήτων. Σε περίπτωση που εμφανίσει τα επόμενα χρόνια 0,703 ευρώ ανά μετοχή τότε το p/e είναι μονοψήφιο με την τιμή της μετοχής στα 6,75! Μην ξεχνάμε ότι κάθε χρόνο τα μισθώματα αυξάνονται!

    Σε περίπτωση που δανειστεί 45 εκατομμύρια ο συντελεστής μόχλευσης θα ανέβει λίγο πάνω απο 50%. Ο οποίος δεν είναι απαγορευτικός για ΑΕΕΑΠ αλλά δεν είναι και χαμηλός. Πρέπει βέβαια να υπολογίσουμε ότι το δάνειο που έχει απο alpha bank δεν έχει πραγματικό ρίσκο γιατί είναι συνδεδεμένο με τα μισθώματα από alpha bank, οπότε η πραγματική δανειακή μόχλευση είναι χαμηλότερη.

    Προσωπικά θα ήθελα να δανειστεί μέχρι 30 εκατ. Τα 25 εκατ. να χρησιμοποιηθούν για αγορά νέων ακινήτων και τα 5 εκατ να χρησιμοποιηθούν για αγορά ιδίων μετοχών. Η αγορά ιδίων μετοχών προσφέρει καλύτερες αποδόσεις από την αγορά νέων ακινήτων! Θα αγόραζα καθημερινά ίδιες μετοχές όσο η μετοχή είναι κάτω από 7 ευρώ!

  26. Ο/Η Dimitrios Koutsoubos λέει:

    Ευχαριστούμε πολύ Πάνο, για τους υπολογισμούς με βάση τις νέες εξελίξεις.

    Η μόχλευση μπορεί να αποβεί επικίνδυνη, αν υπάρξει πάλι τάση κρίσης στα ακίνητα (γενικά στην Ελλάδα) ή ειδικά στα καταστήματα. Προσωπικά φοβάμαι το δεύτερο.

    Και ο κίνδυνος μπορεί να έρθει με 2 τρόπους. (α) Με πιθανή μείωση της NAV η μόχλευση να πάρει την ανηφόρα, (β) να δημιουργηθεί ζήτημα ρευστότητας αν σε κάποια χρόνια λήγει μέρος του δανεισμού.

    Αυτό συνέβη για παράδειγμα στην Αγγλική Intu.

Απάντηση